BIM para gestión de la propiedad (Facility Management)


Modelo de edificio, como un degradado desde la estructura hasta el edificio consolidado

(Actualizado: 19/09/2017)

Tras la lectura reciente de BIM para edificios existentes, de José Miguel Morea y José Manuel Zaragoza, nos animamos a escribir esta entrada para contribuir a difundir un terreno de la metodología BIM que, por una parte, es de mucha utilidad para las empresas y, por otra, se revela como un gran nicho de mercado.

BIM y Facility Management

BIM es el acrónimo de Building Information Modeling, es decir, el modelado de la información del edificio. De toda la información que nos podamos imaginar, asociada a la construcción virtual del edificio en tres o más dimensiones (tiempo, coste, etc.). Normalmente se piensa en un modelo previo a la construcción de obra nueva, pues hoy ya nadie duda de que realizarlo con metodología BIM nos va a proporcionar una serie de ventajas que dejan obsoletos de manera contundente sistemas de representación y gestión basados en CAD. La eficiencia que vamos a conseguir utilizando BIM nos va a proporcionar un control enorme del proyecto en todas sus fases y durante la obra. Ese modelo resultante, el denominado “as built” va a ser también decisivo para la futura gestión del edificio o Facility Management (FM), la llamada gestión de la propiedad. Por ello, en países donde la implantación de BIM está más avanzada, se empieza a utilizar también para edificios existentes, con vistas a esa gestión.

Gestores discutiendo en torno a una mesa, con calculadora y planosAsociado al Facility Management o gestión de la propiedad, está el cargo de Facility Mánager, es decir, el gestor de la propiedad, el responsable del mantenimiento del edificio y de todo lo relacionado con él. En pocas palabras, se trata no sólo del mantenimiento primario (remodelación de estructuras, saneamiento y agua corriente, electricidad y equipos de ventilación, calefacción y aire acondicionado, ascensores, etc.), sino también de la seguridad de las instalaciones (conserjería, vigilancia, cámaras, sistemas de identificación, sistemas contra incendios, alarmas), limpieza (contratas de personal, equipos y repuestos), jardinería, asignación de las plazas de garaje, equipos de telefonía y centralita, y, en no pocas ocasiones, también infraestructura informática y de red.


Centro de control analógico de un edificio, sala de máquinas
Sala de control
El Facility Mánager, como se puede deducir de esta breve descripción de sus funciones, se enfrenta a numerosos problemas en su día a día laboral. Y los problemas van más allá de los que puede dar una tubería que se rompe de pronto o una revisión desfavorable: quien desempeña este cargo ha de coordinar su propio personal en plantilla, más las diferentes subcontratas que prestan sus servicios, ha de buscar proveedores y estudiar las diferentes ofertas, tiene que tener en mente los distintos contratos con los distintos agentes que le prestan servicio, así como procurar que todo el engranaje de los distintos actores pase desapercibido para que el edificio se viva sin sentir todo ese trabajo que hay detrás. Está hecho de una pasta capaz de soportar las presiones de los de arriba y las quejas de los usuarios, además de las de su propio personal.

Destacamos aquí la definición que da la SEFM (Sociedad Española de Facility Management) de lo que es el FM:

Facility Management es un modelo de gestión de los recursos inmobiliarios de las empresas que tiene como objetivo la adecuación permanente de éstos a la organización y equipo humano de las compañías al menor coste posible, mediante la integración de todas las responsabilidades de gestión sobre dichos recursos en la figura del Facility Manager. 
Fuente: Wikipedia

Adentrándonos en la mente del Facility Mánager, y en especial de sus jefes, nos hemos atrevido a poner en negrita aquello de «al menor coste posible». Y es que esa es la esencia de una buena gestión de un edificio. Que su mantenimiento cueste lo menos posible, sin comprometer, por supuesto, su seguridad e higiene.

La gestión de edificios en la actualidad

Diagrama: la palabra BIM en el centro, y en círculo alrededor, iconos con las palabras: constructores, instalaciones, estructuras, arquitectos, propietario
La gestión de la propiedad es un importante engranaje en BIM
Fuente: Animum3D, Wikimedia, CC 4.0.

Este ámbito del BIM va a utilizarse, sobre todo, en edificios públicos o privados que tengan una actividad no residencial. Raro va a ser el caso de una comunidad de vecinos que quieran apostar por una gestión BIM, ya que en estos casos su rentabilidad empieza a ser dudosa. En efecto, buena parte de la superficie de un edificio de viviendas es de uso privado y la aplicación de esta metodología se extendería en todo caso a las zonas comunes, por lo general muy pequeñas con respecto a las privadas. Eso no quita que alguna comunidad de habitantes muy tecnológicos quiera apostar por el levantamiento de su edificio y encomendar su mantenimiento a especialistas en la materia.

En los países donde ya se utiliza BIM para Facility Management, se hace sobre todo en edificios públicos tales como ayuntamientos, universidades y centros de enseñanza de toda índole, museos, hospitales, auditorios de música, teatros, ministerios, cuarteles militares y edificios municipales o estatales de diferentes usos (y en nuestro país habría que añadir, además, autonómicos y de las diputaciones provinciales). También, en edificios privados como fundaciones, teatros, salas de conciertos, edificios de oficinas, hospitales, bancos y complejos financieros, centros comerciales, etc.

En España, donde aún queda un largo camino por recorrer, cabe destacar la creación de un grupo de trabajo BIM y FM en la sección española de BuildingSmart, así como el trabajo de IFMA España, la sección española de la International Facility Management Association, por el impulso del FM. La revista del sector, Facility Management Services, dedicaba no hace mucho un buen artículo a la integración del FM con BIM y otro, más reciente aún, a la situación de BIM en España.

Modelo del Menil Museum realizado en Revit
Modelo del Menil Museum de Renzo Piano (RPBW) realizado en Revit (elaboración propia).

En la actualidad, cualquier edificio, ya sea público o privado, cuenta con un equipo humano de mantenimiento, ya sea propio de plantilla o externo y más o menos numeroso en función del tamaño del edificio. La documentación que manejan sus gestores, en lo que a representación gráfica se refiere, suelen ser planos de CAD que quedaron del proyecto original y, en muchos casos, ni eso. También planos hechos a mano, por cierto, en algunos casos maravillosos documentos dignos de ser conservados.

planta baja dibujada a mano del edificio Centro de Restauraciones, de Antonio Miró Valverde y Fernando Higueras
Planta baja del Centro de Restauraciones, de Antonio Miró Valverde y Fernando Higueras, Fondo Antonio Miró,
Cortesía de la ETS de Arquitectura de Madrid, con licencia CC -BY NC ND 3.0


En cualquier caso, a todos los efectos, podemos decir que es una documentación muerta, es decir, salvo en honrosas ocasiones, en la mayoría de los casos no actualizada. El resto de la documentación suele estar también poco al día, o con añadidos a lápiz, que lo hemos visto, sin ningún tipo de conexión con otra documentación asociada, como pueden ser garantías de equipos de instalaciones, instrucciones de uso, inventarios, usos de estancias, superficies actualizadas, registro de reformas, etc.

Al final, a veces sucede —y creo que todos conocemos algún caso— que buena parte del mantenimiento queda en manos de una persona, a veces algún bedel o conserje que es el que se conoce todos los intríngulis del edificio, y que sabe qué botones apretar para según qué cosas. La jubilación de estas personas suele llevar a estos edificios a una especie de caos de difícil recuperación.

Apuesta por BIM. Modelado «as built»


Una vez tomada la decisión de apostar por una gestión BIM, todo pasa en primer lugar por el levantamiento del modelo del edificio, de su construcción virtual. Generalmente, a no ser que se solicite lo contrario, los criterios para este tipo de levantamientos van a ser eminentemente funcionales.

La toma de datos será una combinación de trabajo in situ y basada en documentación existente. También cabe la posibilidad de recurrir a un levantamiento por nube de puntos, si la circunstancia y presupuesto lo permiten.

Plano de la gestión de espacios del Menil Museum
Gestión de espacios del Menil Museum, elaboración propia


En la fachada se puede omitir el modelado de elementos decorativos u ornamentales (en todo caso un modelado esquemático) aunque sí es importante documentar bien las superficies acristaladas y ciegas y esclarecer en la medida de lo posible la composición de los cerramientos. Todo ello con vistas a futuros análisis energéticos que permitan recalcular las condiciones de climatización del edificio buscando una optimización de consumos. El cálculo energético con esta metodología puede ser muy preciso, como se puede ver en los siguientes ejemplos tomados de un estudio de la Escuela de Enfermería de Sluderno (Italia) (cortesía de Autodesk Academy):


Grupo de edificios con diagramas del paso del sol superpuestos
Estudio solar
Estudio del aislamiento de un edificio, con gráficos de temperaturas
Cómo el aislamiento responde al sol

Sección lateral de un edificio, con gente dentro, coloreado de rosa, que significa confort térmico.
Estudio final del aislamiento



En la cubierta, igualmente sera decisivo determinar su composición de capas y sus propiedades, ya que esto también influirá en los resultados del análisis energético. Elementos como barandillas y otros elementos de protección y mantenimiento pueden resolverse con modelados esquemáticos.

En cuanto a los interiores, se deberán priorizar o ubicar con la mayor precisión posible elementos estructurales como pilares, muros de contención y forjados, también escaleras, ascensores y patinillos de instalaciones. Digamos que estos van a ser en principio los elementos “fijos” del edificio, de modo que ninguna intervención que se haga podrá alterar su ubicación. El resto de espacios se modelará igualmente con el mayor rigor posible aportando al modelo todos aquellos elementos que sean susceptibles de ser mantenidos o inventariados.

En cuanto a las alturas, también es importante ser preciso, con vistas a los cálculos energéticos y de renovación de aire. Para ello nos podemos apoyar en los tiros de escalera para sacar alturas entre plantas exactas. La dimensión de los plenum también es muy relevante para determinar el espacio disponible para futuras renovaciones de instalaciones.

Instalaciones y MEP


MEP es, en inglés, el acrónimo de Mechanical, Electrical and Plumbing, es decir, elementos mecánicos, eléctricos y de fontanería y saneamiento. Dedicamos, pues, un apartado especial para hablar sobre las instalaciones del edificio.

Válvulas de presión en un pasillo
Válvulas de control en los pasillos del MIT. Fotografía titulada Pipes, de atomicity, CC. 2.0

En España tenemos la arraigada costumbre de tapar todas las instalaciones de los edificios. No nos gusta que se vean. Esto evidencia, por un lado, un cierto desprecio hacia esta parte tan importante de los edificios y, por otro, una falta de cultura de mantenimiento que en España creo que sigue muy vigente.

Afortunadamente, se percibe ya una cierta tendencia a dejar buena parte de las instalaciones vistas en edificios públicos. De esto tienen ya mucha experiencia las grandes superficies comerciales, como Ikea, Alcampo y otros que dejan sin el menor sonrojo sus instalaciones vistas y en muchos casos, por cierto, con una potencia estética verdaderamente atractiva.

techo de un almacén con instalaciones vistas
Detalle del nuevo edificio Ikea de Alcorcón, fotografía propia.

Esto les permite realizar las labores de mantenimiento y sustitución de una manera mucha mas ágil y eficaz. La durabilidad de estas instalaciones es mayor al estar en espacios bien ventilados. La detección de averías es casi instantánea. La reposición de elementos es muy rápida, sin necesidad de andar desmontando o rompiendo falsos techos. En fin… ¡vivan las instalaciones vistas!!

La localización y modelado de las instalaciones de un edificio existente, estén ocultas o no, desde luego, sería lo deseable. Todo pasa porque verdaderamente sea rentable o sencillamente por que la propiedad nos lo encargue.

Generalmente lo que sí vamos a modelar son los equipos que verdaderamente tienen un mantenimiento periódico, como las unidades de tratamiento de aire (UTA), unidades de refrigeración y ventilación, equipos de bombeo, fancoils, calderas etc. Es decir, todos aquellos elementos que van a precisar de unos protocolos de mantenimiento para su correcto funcionamiento.

Sección de un edificio sin paredes, vista de las instalaciones
Cortesía: Autodesk University

Con respecto a los conductos de climatización, redes de fontanería, paquetes de telefonía y electricidad y otras instalaciones similares puede ser interesante, al menos, tenerlos localizados y representados con familias esquemáticas que contengan alguna información que pueda ser de utilidad.

Otra cuestión es cuando el edificio acomete una obra de reforma de instalaciones. Ahí es cuando el modelado de las mismas va a ser verdaderamente rentable ya que, en realidad, el proyecto se va a hacer desde el propio modelo y va a quedar integrado en este. Es decir, a medida que se van acometiendo obras en el inmueble, ya sean de renovación de instalaciones o de otra índole, estas se van incorporando al modelo virtual, convirtiéndose este en una herramienta de una utilidad extraordinaria para los coordinadores de las obras, para el gestor de la propiedad y, en definitiva, para los usuarios finales.

Por último, queremos hacer mención al saneamiento, tanto aéreo como enterrado. Normalmente esta instalación suele ser foco de problemas, muchas veces por falta de mantenimiento, por mal uso y, en muchas ocasiones, por un diseño erróneo. El modelado de esta instalación nos va a permitir, entre otras cosas, hacer un (re)cálculo normalizado de los diámetros de evacuación y en su caso, actuar en las zonas donde sea necesario. La información del modelo virtual llega hasta esos extremos y más: nos permite calcular el diámetro de las tuberías de evacuación según las necesidades, valga la broma fácil.

Modelado del saneamiento de un edificio, con tuberías de varios colores, arquetas e inodoros
Vista de diferentes redes de saneamiento. Elaboración propia.


Visualización

Aunque quizá no la mas potente, sin duda una de las grandes ventajas del modelado BIM de un edificio es la posibilidad de visualizarlo desde cualquier perspectiva. Este aspecto puede ser interesante para la propia promoción del inmueble, sea cual sea su uso, creando imágenes tanto del exterior como del interior que acompañen, por ejemplo, a una campaña publicitaria. En estos casos, el modelado tendrá que ser mas riguroso para ser fiel a la realidad estética del edificio.

Queremos incidir en la diferencia entre un render, es decir, la imagen 3d del edificio, y el modelo BIM, es decir, la construcción virtual que contiene en sí toda la información asociada al edificio. Del modelo central pueden construirse valiosos y muy logrados renders, pero no al contrario. Por ejemplo, a partir de un modelo BIM podemos construir renders con la iluminación exacta de la luz diurna (en el día y hora que queramos) y la iluminación eléctrica nocturna, como en el siguiente ejemplo de un proyecto de interiorismo (elaboración propia):

render de un interior: noche
render de un interior: iluminación eléctrica por la noche
Render de un interior: iluminación eléctrica por el día

Render de un interior, luz natural


En edificios de cualquier uso, la posibilidad de acometer reformas de cualquier tipo disponiendo del modelo 3d va a ser de gran utilidad tanto para los proyectistas, como para la propiedad y usuarios, que podrán así visualizar el proyecto de manera más entendible y clara, desde todos los ángulos y con diferentes iluminaciones, por ejemplo. Incluso, con el paso del tiempo, puede llegar a usarse una tecnología aún incipiente de realidad virtual.

En otros casos, como museos o salas de exposiciones, disponer del modelo va a facilitar enormemente el diseño de nuevos proyectos posibilitando la visualización 3d de los mismos. Se podrían, además, realizar recorridos virtuales tanto para comisarios y diseñadores como para mostrar al público en general vía internet.

Ventajas del uso de BIM

Muchas de las ventajas del uso de la metodología BIM en edificios existentes se desprenden de lo ya mencionado hasta ahora. Pero queremos enumerar las principales, no sin antes volver a recomendar la lectura de BIM para edificios existentes, donde se explican de manera pormenorizada todas estas cuestiones:
  • Gestión de espacios: Disponer del modelo nos va a permitir identificar espacios, de manera automática y con total precisión de medidas. Esto nos será de mucha utilidad cuando el edificio está destinado a la explotación en alquiler, por ejemplo, para oficinas y plazas de garaje, dándonos la posibilidad de crear tablas en las que podemos jugar con parámetros de tiempo, económicos o de uso, entre otros, que nos faciliten estimaciones de ingresos, gastos, que nos alerten de contratos que empiezan o finalizan y multitud de aspectos más. Todo ello integrado en el mismo modelo y reduciendo al mínimo la posibilidad de errores.
Plano con las plazas de garaje ocupadas y libres
Plazas libres
Plano con incidencias en el párking: altura máxima en algunos puntos
Incidencias
Plano con las plazas en que finaliza el contrato señaladas
Finaliza contrato

Ejemplo de gestión de espacios en un garaje (elaboración propia).

Tabla con numeros parámetros: año en curso, mes en curso, número de plaza, nombre de usuario, fecha fin de contrato, emlace al contrato, etc.
Tabla de gestión de las plazas de garaje (elaboración propia).


  • Inventario de los elementos del edificio: Otro aspecto importante del FM es tener controlados todos los enseres del edificio. Y no solo el mobiliario. También puede incluir las luminarias, equipos informáticos, equipos de limpieza, repuestos de papelería y muchas otras cosas. Con los software de modelado como Revit, vamos a poder hacer recuentos instantáneos, sin posibilidad de error, y pudiendo filtrar y ordenar según las necesidades: por planta, por tipo de mueble, por consumo de luminaria... y un sinfín de posibilidades.
  • Informe de evaluación del edificio: En la actualidad, muchas administraciones ya exigen tener apto este informe. El IEE incluye:

    • Informe de la ITE, en el que un técnico competente tiene que acreditar que los elementos fundamentales del edificio, como estructura, fachada y saneamiento, están en condiciones de seguridad y salubridad. Sin duda, disponer del modelo para documentar y registrar todos los puntos de inspección y para la generación del informe será de muchísima utilidad.

    • Informe de calificación energética, hoy en día ya obligatorio cuando queremos vender o alquilar un inmueble. El modelo nos servirá para medir todos los parámetros que se solicitan para determinar cuál es la eficiencia energética de nuestro edificio. Además, esto nos servirá para tomar una determinación encaminada a mejorar las prestaciones energéticas, en función de cuál sea el resultado.

    • Informe de accesibilidad: Otro aspecto en el que las administraciones son cada vez más exigentes es el de accesibilidad de personas. Pues bien, como no podía ser de otra manera, el modelo disponible nos servirá para documentar y justificar todas las condiciones de accesibilidad requeridas.


  • Ciclo de vida: Otro de los aspectos que tiene que tener muy en cuenta cualquier FM es el ciclo de vida de los elementos de un edificio. Tener bien prevista esta cuestión es fundamental para el éxito y solvencia económica del edificio. Cuando identificamos los elementos mas importantes de un edificio, hay un parámetro que debe figurar entre los primeros y este es cuál es su ciclo de vida o vida útil. Esto es, tenemos que anticipar con antelación cual va a ser el periodo de vida, por ejemplo, de todos los sanitarios de un edificio, y lo que es más importante, saber cuánto nos va a costar su sustitución. Esto va a ser de vital importancia para tener previstas partidas económicas destinadas a la reposición de elementos. Así, por ejemplo, podemos crear un sistema de “alarmas” que nos adviertan de cuáles son los elementos que hay que sustituir en el año entrante, en el siguiente trienio, etc.

  • Mantenimiento: Al hilo del punto anterior, tener ordenados en tablas todos los elementos del inmueble susceptible de ser mantenidos y también sus espacios con todos los parámetros asociados, nos va a ser de extraordinaria utilidad. Esto nos va a permitir cuantificar con orden y precisión costes de limpieza, de electricidad, consumos de agua, turnos de vigilancia y muchos más aspectos. Pero estas tablas también nos van a servir para comparar, por ejemplo, cuál sería la incidencia económica de sustituir un tipo de suelo textil por uno cerámico, a la hora de acometer su limpieza y mantenimiento. También podemos calcular, por ejemplo, coste de sustitución de luminarias, con los ahorros de electricidad asociados, así como los periodos de amortización.

Tabla de cálculo en Revit
Con BIM, calculamos fácilmente los elementos a reemplazar: el mantenimiento preventivo se informatiza.
Cortesía de Autodesk Academy.

Conclusión

El ámbito del que estamos hablando, mantenimiento de edificios, se mueve  por criterios de seguridad e higiene y  económicos. No se me ocurren muchas más variables que influyan en la toma de decisiones en este terreno. Por ello, la decisión de aplicar la metodología BIM en un edificio existente tiene que estar avalada y ser justificada por un ahorro en sus costes de mantenimiento. Crear el modelo de un edificio y mantenerlo actualizado tiene evidentemente unos costes que dependerán de las tarifas del equipo técnico que lo desarrolle.

Sin duda, responder a la pregunta que nos hará el Facility Mánager animado por su jefe de «¿Cuanto me voy a ahorrar con esto del BIM?» puede que no tenga una fácil respuesta. Como decíamos en otra entrada de este blog, para la implantación de BIM «no hay recetas mágicas, universales, sino casos particulares y soluciones a medida. Hay que observar y analizar el modo de trabajar de cada empresa, aprovechar sus potencialidades tanto humanas como materiales y diseñar una ruta de implantación.» Un buen consultor BIM no va a cambiar el modo de trabajar de un gestor, sino que se va a basar en él para ayudarle en su trabajo. Esto del BIM, pues, no es una varita mágica que lo arregle todo. Al final la solvencia y buen estado del edificio va a depender de muchos otros factores, al final todos ellos de índole humana y por tanto sujetos al error.

La aplicación de BIM lo que nos proporcionara, sin duda, es un mayor control de los procesos, aglutinados todos en una misma plataforma, con todos los parámetros conectados entre sí, de manera que la toma de una decisión alterará el valor de otros parámetros y podremos verlo en tiempo real. En realidad, esta es la esencia del BIM.

Y probablemente el éxito definitivo de su uso tenga que ver con el grado de implicación de los intervinientes y por una apuesta clara de los gobernantes.

Al final, como la historia nos demuestra y como estamos viendo estos últimos años, el avance de la tecnología termina imponiéndose.

Para saber más...

José Miguel Morea Núñez y José Manuel Zaragoza Angulo (2017): BIM para edificios existentes, Cuaderno Técnico 9, Madrid: Colegio de Aparejadores de Madrid.

Blogs

  • David Barco Moreno (2015): BIM FM, en el blog Q+BIM+GEST. Casi se nos pasa citar este magnífico artículo, actualizado periódicamente, de David Barco. De gran utilidad, con muchos datos y muy buenas reflexiones, de alguien que sabe de esto infinitamente más que nosotros. Destaca, tras la introducción, la pormenorizada reseña de los software de gestión FM que hay en el mercado y, esto es importante, su conexión con BIM. Permalink.
  • Teresa Casellas Ramón (2017) Datos de los activos de un modelo BIM_FM, en el blog Bimbarcelona.com, post del 22 de febrero de 2017. Permalink.
  • Teresa Casellas Ramón (2016) Bim en Facility Management , post del 10 de febrero de 2016. Permalink.




Créditos:

Foto de portada: Penn State BIM Studio 2010, Systems Integration. Imagen cortesía de Autodesk University (CC-BY 4.0 Penn State University).